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探盤筆記第20期:房企中的利潤王,精裝14000元/㎡的中海湖濱世家是否值得購買?-鄭州網站建設

夢之網科技?2019-08-16?行業動態?

  這是最好的時代,這是最壞的時代。

  狄更斯的雙城記同樣可以運用到中海地產。

  這是最好的時代。

  顏建國回歸后,中海地產開始狂飆突進。2018年末,中海地產的資產負債率不到60%,只有59.5%。在這個負債率動輒超過100%的房地產行業,中海地產不但負債低,現金充裕,銷售也在加速,2018年中海的銷售額合約3012億,年增長30%,銷售規模行業第七,總土地儲備達9144萬平方米。

  號稱利潤王的中海,即使銷售額從巔峰時的行業第三,掉到今天的第七,但中海從未讓出過利潤之王的寶座。行業三甲碧桂園、萬科、恒大,銷售額是中海的2.5倍,利潤卻遠輸給中海,年報顯示2018年中海的凈利率為26.2%。國房地產百強企業的平均凈利潤率為11.5%。

  在即將到來的2019年中期業績出爐的時候,中海的利潤及其他財務指標值得期待。

  這是最壞的時代。

  2019年上半年中海拿地頗為積極,快速增加土地儲備擴展趨勢逐漸顯現,在營收和利潤增長的同時,中海亦陷入輿論漩渦,自2018年年底以來已經出現了 4 起死亡事故。

  2018年12月23日,在福建省福州市晉安區的中海萬錦花園(目前名為中海金璽公館)發生其他類型事故,死亡 1 人。

  2019年3月29日,在廣東省汕頭市濠江區的寰宇天下花園四期發生高處墜落事故,死亡 1 人。

  2019年6月28日,在吉林省長春市的中海尚學府三期發生其他類型事故,死亡 1 人。

  2019年7月7日,在廣西壯族自治區南寧市興寧區的中海 · 國際社區項目發生高處墜落事故,死亡 1 人。

  中海地產在土地投資、融資成本、建安成本等方面頗受業內推崇,但嚴格的成本控制下,壓縮下游施工單位利潤,瘋狂節約成本,施工單位不會給你買單的,誰都不會做虧本生意。這些成本最終節約到哪兒去了,也不是A4紙省出來的。

  中海地產的中興之路依然坎坷,不但灑滿汗水,有時還要付出血淚代價。

  曾經的中海是高質量的代名詞,能否在鄭州的項目上繼續耀眼,今天我們就來看看中海湖濱世家。

  低開高走,首戰告捷

  中海作為一線房企,進駐鄭州市場也有一些時日,目前在鄭州開發的項目有中海錦苑、中海錦城,中海萬錦公館、中海萬錦熙岸,中海盛唐坊,中海天悅府等,口碑也還算可以。

  中海濱湖世家算是中海開發的一個較新的項目了。

  5月25日,中海湖濱世家首開,去化率95%;

  7月22日,推出高層131套,去化率100%;

  7月31日,推出高層270套,去化率100%。

  中海湖濱世家在惠濟區被外界傳的聲名狼藉的時候,開門紅,走得順風順水。

  在該片區,中海湖濱世家屬于新客,與碧源月湖和萬科天倫紫臺為鄰。這兩個項目已經開發多年了,在該片區成績斐然。中海位于兩者中間,占據天時地利。

  遙想當年,中海勇士出征,對抗碧源,幾經惡戰,攔截了碧源的地塊,被碧源糾纏了兩年,才得以開工建設,雖然人不和,但并不影響業主使用碧源深耕的成果啊。由此可見,中海的手段,竟然可以打破行業潛規則,也可見這一片區,這一地塊的重要性。

  首開,精裝高層成交均價13500-15000元/㎡; 洋房成交均價17000-18500元/㎡。而近鄰的萬科天倫紫臺精裝15000,碧源月湖毛坯13500。誠意滿滿,安慰了近來被該片區項目傷的不輕的購房客的心。

  現在,我們來詳細了解一下這個項目.

探盤筆記第20期:房企中的利潤王,精裝14000元/㎡的中海湖濱世家是否值得購買?-鄭州網站建設

  高低配社區規劃利弊共存

  中海湖濱世家位于文化路與大河路交匯處,占地62畝,容積率3.5,規劃7棟高層、6棟洋房,本來地塊就不大的項目,發揮空間比較小,通過洋房與高層的高低配的操作,是中海慣用的設計方案,既可以保障不同樓棟樓層的采光,還可以增加整個社區的溢價。

  雖然說是自己的地塊,但如此設計,難免會有三重不良影響:一,洋房業主被高層住戶包圍,居住體驗感降低。二,對高層住戶來說,因為洋房的存在,公共綠化,娛樂等配套比例可能會因此降低。最后,物業費收取標準不同,業主享受的服務也就區別對待,但是同一個社區,該如何更明確地劃分,又該如何避免業主的心理較量呢?

  開發商可能沒有考慮過這個問題,如此做派,我們只能理解為,這么做無非是為了實現現金流和利潤的平衡,畢竟一個高周轉,控成本的企業,如何實現利潤最大化,網站建設,是他們考慮的重點。

  名副其實的地鐵盤是最大的溢價

  惠濟區曾經給人惠濟村的概念。

  如今,隨著建設的推進,一切都在改變。

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中海湖濱世家
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