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浙江富潤:擬轉讓股權涉及的浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告-夢之網科技

夢之網科技?2019-07-09?經驗之談?

浙江富潤:擬轉讓股權涉及的浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告   時間:2019年07月08日 16:40:55 中財網    

浙江富潤:擬轉讓股權涉及的浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告-夢之網科技


本資產評估報告依據中國資產評估準則編制

浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司
股東全部權益價值評估項目
資產評估報告
坤元評報〔
2019〕337號
(共一冊,第一冊)

坤元資產評估有限公司

二〇一九年六月十八日


目錄


資產評估師聲明
.....................................................................................................1


資產評估報告·摘要
.............................................................................................2


資產評估報告·正文
.............................................................................................4
一、委托人、被評估單位及其他資產評估報告使用人
...............................4
二、評估目的
.................................................................6
三、評估對象和評估范圍
.......................................................6
四、價值類型及其定義
.........................................................8
五、評估基準日
...............................................................8
六、評估依據
.................................................................8
七、評估方法
................................................................10
八、評估程序實施過程和情況
..................................................15
九、評估假設
................................................................17
十、評估結論
................................................................17
十一、特別事項說明
..........................................................18
十二、資產評估報告使用限制說明
..............................................19
十三、資產評估報告日
........................................................20


資產評估報告·附件
一、被評估單位基準日基準日財務報表
........................................ 21
二、委托人和被評估單位法人營業執照
........................................ 22
三、委托人和被評估單位的承諾函
............................................ 24
四、簽名資產評估師的承諾函
................................................ 26
五、資產評估機構備案公告及證券資格證書
.................................... 27
六、資產評估機構法人營業執照
.............................................. 29
七、簽名資產評估師職業資格證書登記卡
...................................... 30
八、資產評估委托合同
...................................................... 32


資產基礎法評估結果匯總表及明細表
.................................................................. 36



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

資產評估師聲明


一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會
發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。


二、委托人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資
產評估報告載明的使用范圍使用資產評估報告;委托人或者其他資產評估報告使用
人違反前述規定使用資產評估報告的,本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。


本資產評估報告僅供委托人、資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使
用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用;除此之外,其他任何機構
和個人不能成為資產評估報告的使用人。


本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論,
評估結論不等同于評估對象可實現價格,評估結論不應當被認為是對評估對象可實
現價格的保證。


三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則,堅持
獨立、客觀和公正的原則,并對所出具的資產評估報告依法承擔責任。


四、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者
預期的利益關系;與相關當事人沒有現存或者預期的利益關系,對相關當事人不存
在偏見。


五、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報
告中假設和限制條件的限制,資產評估報告使用人應當充分關注資產評估報告中載
明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。


1坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司
股東全部權益價值評估項目
資產評估報告

坤元評報〔
2019〕337號

摘要


以下內容摘自資產評估報告正文,欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解
評估結論,應當認真閱讀資產評估報告正文。


一、委托人和被評估單位及其他資產評估報告使用人

本次資產評估的委托人為浙江富潤股份有限公司
(以下簡稱“富潤股份公司”
),
本次資產評估的被評估單位為浙江富潤海茂紡織布藝有限公司
(以下簡稱“富潤海茂
公司”
)。


根據《資產評估委托合同》,本資產評估報告的其他使用人為國家法律、法規
規定的資產評估報告使用人。


二、評估目的

富潤股份公司擬轉讓持有的富潤海茂公司股權,為此需要對該經濟行為涉及的
富潤海茂公司股東全部權益價值進行評估。


本次評估目的是為該經濟行為提供富潤海茂公司股東全部權益價值的參考依據。


三、評估對象和評估范圍

評估對象為涉及上述經濟行為的富潤海茂公司的股東全部權益。


評估范圍為富潤海茂公司申報的并經過天健會計師事務所(特殊普通合伙)審
計的截至
2018年
12月
31日全部資產及相關負債,包括流動資產、非流動資產及流
動負債。按照富潤海茂公司提供的業經天健會計師事務所(特殊普通合伙)審計的
2018年
12月
31日財務報表反映,資產、負債及股東權益的賬面價值分別為

2坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

33,582,083.07 元、5,304,564.43 元和
28,277,518.64 元。


四、價值類型

本次評估的價值類型為市場價值。


五、評估基準日

評估基準日為
2018年
12月
31日。


六、評估方法

根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件,本次采用資產基礎法進
行評估。


七、評估結論

在本報告所揭示的評估假設基礎上,富潤海茂公司股東全部權益評估價值為
38,014,917.93 元(大寫為人民幣叁仟捌佰零壹萬肆仟玖佰壹拾柒元玖角叁分),與
賬面價值
28,277,518.64元相比評估增值
9,737,399.29元,增值率為
34.44%。


八、評估結論的使用有效期

本評估結論僅對富潤海茂公司股權轉讓之經濟行為有效。本評估結論的使用有
效期為一年,即自評估基準日
2018年
12月
31日起至
2019年
12月
30日止。


資產評估報告的特別事項說明和使用限制說明請閱讀資產評估報告正文。


3 坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司
股東全部權益價值評估項目
資產評估報告

坤元評報〔
2019〕337號

浙江富潤股份有限公司:

坤元資產評估有限公司接受貴公司的委托,根據有關法律、行政法規和資產評估
準則的規定,堅持獨立、客觀、公正的原則,采用資產基礎法,按照必要的評估程序,
對貴公司擬轉讓股權涉及的浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益在
2018年
12月
31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下:

一、委托人、被評估單位及其他資產評估報告使用人


(一)委托人概況


1. 名稱:浙江富潤股份有限公司
(以下簡稱“富潤股份公司”
)
2. 住所:浙江省紹興市諸暨市浣東街道東祥路
19號富潤屋
3. 法定代表人:趙林中
4. 注冊資本:伍億貳仟壹佰玖拾肆萬陸仟壹佰壹拾捌元
5. 類型:其他股份有限公司(上市)
6. 統一社會信用代碼:91330000609700859G
7. 發照機關:浙江省工商行政管理局
8. 經營范圍:信息技術的技術開發、技術咨詢、技術服務,數據處理服務及產品
銷售,計算機軟硬件開發,經營增值電信業務(憑許可證經營),針紡織品、服裝的制
造、加工,倉儲,物業管理,經濟信息服務。(依法須經批準的項目,經相關部門批準
后方可開展經營活動)
4坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

(二)被評估單位概況
一) 企業名稱、類型與組織形式


1. 名稱:浙江富潤海茂紡織布藝有限公司
(以下簡稱“富潤海茂公司”
)
2. 住所:浙江省諸暨經濟開發區
3. 法定代表人:何四新
4. 注冊資本:叁佰萬美元
5. 類型:有限責任公司
(臺港澳與境內合資)
6. 統一社會信用代碼:91330600757080241Q
7. 登記機關:諸暨市工商行政管理局
8. 經營范圍:高檔紡織品、高檔家紡制品的生產、加工及紡織原輔材料的生產銷
售。(以上經營凡國家有專項規定的均按規定)(依法須經批準的項目,經相關部門批
準后方可開展經營活動)
二)企業歷史沿革


1.公司成立時情況
富潤海茂公司成立于
2003年
12月,注冊資本
300萬美元,成立時股東和股權結
構如下:

序號股東名稱出資額(萬美元)出資比例
1浙江富潤股份有限公司
120.00 40.00%
2海濤有限公司
105.00 35.00%
3何四新
75.00 25.00%
合計
300.00 100.00%

2.公司歷次股權變更情況
2017年
9月
19日,富潤海茂公司董事會通過決議,同意海濤有限公司將所持有
的富潤海茂公司
10%股權轉讓給浙江富潤股份有限公司,本次股權轉讓完成后,富潤
海茂公司的股權結構如下:

序號股東名稱出資額(萬美元)出資比例
1浙江富潤股份有限公司
150.00 50.00%
2海濤有限公司
75.00 25.00%
3何四新
75.00 25.00%
合計
300.00 100.00%

上述股權轉讓完成后至評估基準日,富潤海茂公司的注冊資本及股權結構未發生
變更。

5 坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

三)被評估單位前二年及截至評估基準日的資產、負債狀況及經營業績見下表:

單位:人民幣元

項目名稱
2016年12月31日
2017年12月31日
2018年12月31日
資產
37,872,623.06 40,271,990.90 33,582,083.07
負債
7,723,157.06 12,031,312.05 5,304,564.43
股東權益
30,149,466.00 28,240,678.85 28,277,518.64
項目名稱
2016年
2017年
2018年
營業收入
27,295,025.35 26,463,041.32 29,181,889.32
營業成本
22,454,643.63 24,638,215.81 27,224,641.94
利潤總額
3,125,760.48 499,645.34 496,954.69
凈利潤
2,334,059.81 362,109.88 369,238.82

上述年度及基準日的財務報表均已經注冊會計師審計,且均出具了無保留意見的
審計報告。


四)被評估單位經營情況等

富潤海茂公司成立于
2003年12月,是由上市公司浙江富潤股份有限公司與外商共
同投資組建的中外合資企業。公司位于西施故里——諸暨城西開發區,北距杭州約
60
公里,東距紹興50公里。公司注冊資本
300萬美元,占地
35畝,具有年產
300多萬米高
檔家用紡織品裝飾面料的生產能力。公司具有十多年的紡織新產品研發經驗,擁有意
大利等國進口的紡織設備。公司專業生產各類家用紡織品裝飾面料,產品以較好的信
譽和質量遠銷美國、歐洲、東南亞、日本、韓國等地。



(三) 委托人與被評估單位的關系

委托人為被評估單位的控股股東。



(四) 其他資產評估報告使用人

根據《資產評估委托合同》,本資產評估報告的其他使用人為國家法律、法規規
定的評估報告使用人。


二、評估目的

浙江富潤公司擬轉讓持有的富潤海茂公司股權,為此需要對該經濟行為涉及的富
潤海茂公司股東全部權益價值進行評估。


本次評估目的是為該經濟行為提供富潤海茂公司股東全部權益價值的參考依據。


三、評估對象和評估范圍

評估對象為涉及上述經濟行為的富潤海茂公司的股東全部權益。


6坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

評估范圍為為富潤海茂公司申報的并經過天健會計師事務所(特殊普通合伙)審
計的截至
2018年
12月
31日全部資產及相關負債,包括流動資產、非流動資產及流動
負債。按照富潤海茂公司提供的業經天健會計師事務所(特殊普通合伙)審計的
2018

12月
31日財務報表反映,資產、負債及股東權益的賬面價值分別為
33,582,083.07
元、5,304,564.43 元和
28,277,518.64 元。


具體內容如下:

金額單位:人民幣元

項目
賬面原值賬面凈值
一、流動資產
21,039,928.86
二、非流動資產
12,542,154.21
其中:長期股權投資
0.00
投資性房地產
0.00
固定資產
16,873,119.86 9,066,062.14
在建工程
0.00
無形資產
3,420,378.87
其中:無形資產
——土地使用權
3,420,378.87
無形資產——其他無形資產
0.00
長期待攤費用
0.00
遞延所得稅資產
55,713.20
其他非流動資產
0.00
資產總計
33,582,083.07
三、流動負債
5,304,564.43
四、非流動負債
0.00
其中:遞延所得稅負債
0.00
負債合計
5,304,564.43
股東權益合計
28,277,518.64

列入評估范圍的存貨賬面價值
4,447,972.61元,微信公眾號,其中賬面余額
4,561,479.93元,
存貨跌價準備
113,507.32元,包括原材料、庫存商品、委托加工物資、在產品,除委
托加工物資外,均存放于富潤海茂公司的倉庫及生產車間內。


列入評估范圍的建筑物類固定資產合計賬面原值
11,498,896.46元,賬面凈值
7,788,444.19元,減值準備
0.00元,主要包括位于諸暨市陶朱街道創業路
10號(經
八路西側)的廠房及辦公樓、門衛等生產及附屬用房以及東邊車棚及附屬工程、綠化、
圍墻等構筑物。在評估基準日的詳細情況如下表所示:

編號科目名稱項數
建筑面積
(平方米)
賬面價值(元)
原值凈值
1房屋建筑物
3 10,274.25 7,410,374.83 4,954,228.09
2構筑物及其他輔助設施
7 4,088,521.63 2,834,216.10

7坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

3減值準備
0.00

列入評估范圍的設備類固定資產合計賬面原值
5,374,223.40元,賬面凈值
1,277,617.95元,減值準備
0.00元。主要包括倍捻機、倒筒機、整經機、劍桿織機
等紡織面料生產設備,油鍋爐、空壓機等公用設施,電腦、空調等辦公設備和小客車
等運輸設備,除外協設備外均分布于富潤海茂公司各生產、辦公場地內,在評估基準
日的詳細情況見下表:

編賬面價值(元)

科目名稱計量單位數量
原值凈值
1固定資產
—機器設備臺(套
/項)
155 5,029,589.95 1,166,569.54
2固定資產
—車輛輛
3 344,633.45 111,048.41
3減值準備
0.00

列入評估范圍的無形資產——土地使用權賬面價值
3,420,378.87元,系
1宗工業
土地,土地面積
23,355.70平方米,位于諸暨市陶朱街道創業路
10號(經八路西側)。

委托評估對象和評估范圍與上述經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。


四、價值類型及其定義

本次評估的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評
估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。


五、評估基準日

為使得評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日接近,委托人確定本次評估
基準日為
2018年
12月
31日,并在評估委托合同中作了相應約定。

評估基準日的選取是委托人根據本項目的實際情況、評估基準日盡可能接近經濟
行為的實現日,盡可能減少評估基準日后的調整事項等因素后確定的。


六、評估依據


(一) 法律法規依據


1.《資產評估法》;
2.《國有資產評估管理辦法》;
3.《國有資產評估管理若干問題的規定》;
4.《企業國有資產監督管理暫行條例》;
8 坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
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5.《企業國有資產評估管理暫行辦法》;
6.《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》;
7.《企業國有資產法》;
8.《企業國有資產交易監督管理辦法》;
9. 《公司法》、《合同法》、《證券法》等;
10.其他與資產評估有關的法律、法規等。

(二) 評估準則依據


1.《資產評估基本準則》;
2.《資產評估職業道德準則》;
3.《資產評估執業準則——資產評估程序》;
4.《資產評估執業準則——資產評估報告》;
5.《資產評估執業準則——資產評估委托合同》;
6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》;
7.《資產評估執業準則——利用專家工作及相關報告》;
8.《資產評估執業準則——企業價值》;
9.《資產評估執業準則——不動產》;
10.《資產評估執業準則——機器設備》;
11.《資產評估價值類型指導意見》;
12.《資產評估對象法律權屬指導意見》;
13.《企業國有資產評估報告指南》。

(三) 權屬依據


1.富潤海茂公司提供的《營業執照》、公司章程和驗資報告;
2.與資產及權利的取得及使用有關的經濟合同、協議、資金撥付證明
(憑證)、財
務報表及其他會計資料;
3.房屋所有權證、國有土地使用權、機動車行駛證、發票等權屬證明;
4.其他產權證明文件。

(四) 取價依據


1.被評估單位提供的評估申報表;
2.被評估單位截至評估基準日的審計報告以及相關財務報表;
9 坤元資產評估有限公司



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3. 建建發[2010]224號文《關于頒發浙江省建設工程計價依據(2010版)的通知》,
《浙江省建設工程計價規則》(2010版)、《浙江省建筑工程預算定額》(2010版)、《浙
江省安裝工程預算定額》(2010版)、《浙江省建設工程施工費用定額》(2010版)等建
設工程計價依據相關文件;
4.關于印發《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》的通知
(計價格[1999]1283
號);國家發展改革委、建設部關于印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的
通知(發改價格[2007]670號);
5.資產所在地建設工程價格信息資料;
6.有關工程原始資料、竣工決算資料、詢價記錄;
7.《機電產品報價手冊》及其他市場價格資料、詢價記錄;
8.主要設備的購置合同、發票、付款憑證;
9.《資產評估常用數據與參數手冊》等評估參數取值參考資料;
10.浙江省人民政府及相關政府部門頒布的有關政策、規定、實施辦法等法規文件;
11.中國人民銀行公布的評估基準日貸款利率;
12.企業會計準則及其他會計法規和制度、部門規章等;
13.評估專業人員對資產核實、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料;
14.其他資料。

七、評估方法


(一)評估方法的選擇

根據現行資產評估準則及有關規定,企業價值評估的基本方法有資產基礎法、市
場法和收益法。


因國內產權交易市場交易信息的獲取途徑有限,且同類企業在產品結構和主營業
務構成方面差異較大,結合本次評估被評估單位的特殊性,選取同類型市場參照物的
難度極大,故本次評估未采用市場法。


根據本次評估的企業特性,評估人員難以在公開市場上收集到與被評估單位相類
似的可比上市公司,也無法收集并獲得在公開市場上相同或者相似的交易案例,不適
合采用市場法。


富潤海茂公司業務受國家環保政策和中美貿易爭端的影響,富潤海茂公司難以較
準確地預測其未來盈利情況,故本次評估不宜用收益法。


10 坤元資產評估有限公司



浙江富潤股份有限公司擬轉讓股權涉及的
浙江富潤海茂紡織布藝有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告

由于被評估單位各項資產、負債能夠根據會計政策、企業經營等情況合理加以識
別,評估中有條件針對各項資產、負債的特點選擇適當、具體的評估方法,并具備實
施這些評估方法的操作條件,故本次評估適宜采用資產基礎法。


本次根據資產評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料,確定采用資產基礎
法對委托評估的富潤服飾公司的股東全部權益價值進行評估。



(二) 資產基礎法簡介

資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎,合理評估企業表
內及可識別的表外各項資產、負債價值,確定評估對象價值的評估方法。它是以重置
各項生產要素為假設前提,根據委托評估的分項資產的具體情況選用適宜的方法分別
評定估算各分項資產的價值并累加求和,再扣減相關負債評估值,得出股東全部權益
的評估價值。計算公式為:

股東全部權益評估價值=Σ各分項資產的評估價值-相關負債

主要資產的評估方法如下:

一) 流動資產


1.貨幣資金
對于人民幣現金、銀行存款和其他貨幣資金,以核實后賬面值為評估值。

2.應收賬款、其他應收款和相應壞賬準備
(1)應收賬款
應收賬款均系貨款。經核實,應收賬款賬面余額中均為可能有部分不能收回或有
收回風險的款項,評估人員進行了分析計算,估計其壞賬損失金額與相應計提的壞賬
準備差異不大,故將相應的壞賬準備金額確認為預估壞賬損失,應收賬款的評估值即
為其賬面余額扣減預估壞賬損失后的凈額。同時將公司按規定計提的壞賬準備評估為
零。



(2)其他應收款
其他應收款系與關聯方的往來款。沒有充分證據表明款項無法收回,故以核實后
的賬面余額為評估值。

公司按規定計提的壞賬準備評估為零。



3.預付款項
預付款項系加工費,經評估人員核實,期后能夠實現相應的資產或權益,故以核
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實后賬面值為評估值。



4. 存貨
存貨包括原材料、庫存商品、委外加工物資、在產品,根據各類存貨特點,分別
采用適當的評估方法進行評估。

原材料由于購入時間較短,周轉較快,且被評估單位材料成本核算比較合理,以
核實后的賬面余額為評估值。

庫存商品采用逆減法評估,即按不含增值稅的售價減去銷售費用和銷售稅金以及
所得稅,再扣除適當的稅后利潤作為評估值。

委外加工物資在評估人員了解了市場情況后,認為材料和加工費的市場價格變化
不大,故以核實后的賬面余額為評估值。

在產品根據企業資產的實際狀況,在產品賬面余額包括已投入的材料及應分攤的
人工、制造費用,按核實后的賬面值為評估值。

公司按規定計提的存貨跌價準備評估為零。


二) 非流動資產


1.建筑物類固定資產
列入本次評估范圍的建筑物類固定資產包括工業廠房及附屬建筑,由于類似建筑
物市場交易不活躍和未來預期正常收益存在很大的不確定性,故本次評估選用成本法。

該類建筑物的評估值中不包含相應土地使用權的評估價值。


成本法是通過用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的待估建筑物所需的全
部成本,減去待估建筑物已經發生的各項貶值,得到的差額作為評估價值的評估方法。

本次評估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經發生的各項貶值。計算公式為:

評估價值=重置成本×成新率


1) 重置成本的確定
重置成本一般由建安工程費用、前期及其它費用、建筑規費、應計利息和開發利
潤組成,結合評估對象具體情況的不同略有取舍。



2)成新率
A. 房屋建筑物分別按年限法、完損等級打分法確定成新率后,經加權平均,確定
綜合成新率。

采用年限法計算成新率的計算公式為:

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成新率(K1) =(經濟耐用年限
-已使用年限)
/經濟耐用年限×100%
采用完損等級打分法的計算公式為:
完損等級評定系數
(K2)=結構部分比重×結構部分完損系數+裝飾部分比重×裝


飾部分完損系數+設備部分比重×設備部分完損系數
將上述兩種方法的計算結果取加權平均值確定綜合成新率。計算公式為:
K =
A1×K1+A2×K2
其中
A1、A2分別為加權系數,A1、A2取為
0.4和
0.6。



B. 構筑物的成新率以年限法為基礎,結合其實際使用情況、維修保養情況和評估
專業人員現場勘查時的經驗判斷綜合評定。

2.設備類固定資產
根據本次資產評估的目的、相關條件和委估設備的特點,采用成本法進行評估。

成本法是指按照重建或者重置被評估資產的思路,將評估對象的重建或者重置成
本作為確定資產價值的基礎,扣除相關貶值(包括實體性貶值、功能性貶值、經濟性
貶值),以此確定資產價值的評估方法。本次評估采用成新折扣的方法來確定待估設備
已經發生的各項貶值,計算公式為:

評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值
=重置成本×成新率


另外,報廢設備以其估計的可變現凈值為評估價值;對于在明細表中單列的、屬
整體設備的部件、零件等,在相應整體設備評估時統一考慮;對于閑置和損壞的設備
考慮期后可能備用情況對價值的影響。



(1)重置成本的確定
重置成本是指資產的現行再取得成本,由設備現行購置價、運雜費、安裝調試費、
建設期管理費、資金成本等若干項組成。

重置成本=現行購置價+相關費用


(2) 成新率的確定
根據委估設備特點、使用情況、重要性等因素,確定設備成新率。

A. 對價值較大、重要的設備,采用綜合分析系數調整法確定成新率。

綜合分析系數調整法,即以年限法為基礎,先根據被評設備的構成、功能特性、
使用經濟性等綜合確定經濟耐用年限
N,并據此初定該設備的尚可使用年限
n;再按照

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現場調查時的設備技術狀態,對其技術狀況、利用率、工作負荷、工作環境、維護保
養情況等因素加以分析,確定各項成新率調整系數,綜合評定該設備的成新率。

根據以往設備評估實踐中的經驗總結、數據歸類,本公司分類整理并測定了各類

設備成新率相關調整系數及調整范圍,如下:
設備利用系數
B1 (0.85-1.15)
設備負荷系數
B2 (0.85-1.15)
設備狀況系數
B3 (0.85-1.15)
環境系數
B4 (0.80-1.00)
維修保養系數
B5 (0.80-1.00)

則:綜合成新率
K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%

B. 對于價值量較小的電腦、打印機等辦公設備,主要以年限法為基礎,結合設備
的維護保養情況和外觀現狀,確定成新率。

計算公式為:
年限法成新率(K) =(經濟耐用年限-已使用年限)/經濟耐用年限×100%

C.對于車輛,首先按年限法和行駛里程法分別計算理論成新率,采用孰低法確定
其理論成新率,以此為基礎,結合車輛的維護保養情況和外觀現狀,確定成新率。

計算公式如下:


a. 年限法成新率
K1=尚可使用年限/經濟耐用年限×100%
b. 行駛里程法成新率
K2=尚可行駛里程/經濟行駛里程×100%
c. 理論成新率=min{K1,K2}
3. 無形資產——土地使用權
(1) 土地使用權的價值內涵
本次對委估宗地的土地使用權評估價值定義為:土地用途設定為工業用地、土地
開發程度設定為宗地紅線外“五通”(即通路、供電、供水、排水、通訊)、紅線內“一
平”(場地平整)條件下,于評估基準日為
2018年
12月
31日,土地剩余使用年限的
土地使用權價值。



(2) 評估方法的選擇
根據《資產評估執業準則—不動產》,通行的評估方法有成本法、市場法、收益法、
剩余法、基準地價系數修正法等。因待估宗地所在區域同類用地市場交易活躍,交易

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案例較易取得,本次采用市場法對上述宗地進行評估。



(3) 選用的評估方法簡介及參數的選取路線
市場法是在求取一宗待評估土地的價格時,根據替代原則,將待估土地與在較近
時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較,并依據后者已知的價格,參
照該土地的交易情況、期日、區域、個別因素、使用年期、容積率等差別,修正得出
待估土地的評估基準日地價的方法。計算公式為:


V=VB×A×B×C×D×E
式中
V:待估宗地使用權價值;
VB:比較案例價格;


A:待估宗地交易情況指數/比較案例交易情況指數
B:待估宗地期日地價指數/比較案例期日地價指數
C:待估宗地區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數
D:待估宗地個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數
E:待估宗地使用年期指數/比較案例使用年期指數
本次委估土地使用權的評估價值按市場法下得出的不含契稅的土地使用權價值并
加計相應契稅確定。計算公式為:
土地使用權評估價值=不含契稅的土地使用權價值×(
1+契稅稅率)


4.遞延所得稅資產
遞延所得稅資產為被評估單位應收賬款壞賬準備、其他應收款壞賬準備和存貨跌
價準備等計提壞賬準備產生的可抵扣暫時性差異而形成的所得稅資產。因遞延所得稅
資產為在確認企業所得稅中會計準則規定與稅收法規不同所引起的納稅暫時性差異形
成的資產,資產基礎法評估時,難以全面準確地對各項資產評估增減額考慮相關的稅
收影響,故對上述遞延所得稅資產以核實后的賬面值為評估值。


三) 負債

負債全部系流動負債,包括應付賬款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費。通
過核對明細賬與總賬的一致性、對金額較大的發放函證、查閱原始憑證等相關資料進
行核實。經核實,各項負債均為實際應承擔的債務以核實后的賬面值為評估值。


八、評估程序實施過程和情況

本項資產評估工作于
2019年
5月
15日開始,資產評估報告日為
2019年
6月
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日。整個評估工作分五個階段進行:


(一)接受委托階段


1.項目調查與風險評估,明確評估業務基本事項,確定評估目的、評估范圍和對
象、評估基準日;
2.接受委托人的資產評估項目委托,簽訂資產評估委托合同;
3.制定資產評估工作計劃;
4.組成項目小組,并對項目組成員進行培訓。

(二)資產核實階段


1.評估機構根據資產評估工作的需要,向被評估單位提供資產評估申報表表樣,
并協助其進行資產清查工作;
2.了解被評估單位基本情況及委估資產狀況,并收集相關資料;
3.審查核對被評估單位提供的資產評估申報表;
4.根據資產評估申報表的內容進行現場核實和勘察,查閱資產購建、運行、維修
等相關資料,并對資產狀況進行勘查、記錄;
5.查閱委估資產的產權證、合同、發票等產權證明資料,核實資產權屬情況;
6.收集并查驗資產評估所需的其他相關資料。

(三) 評定估算階段


1.分析并匯總分項資產的評估結果,形成評估結論;
2.對各種方法評估形成的測算結果進行分析比較,確定評估結論;
3.編制初步資產評估報告;
4.對初步資產評估報告進行內部審核;
5.征求有關各方意見。

(四) 結果匯總階段


1.分析各項參數合理性,檢查評估結果,匯集評估底稿;
2.撰寫資產評估報告;
3.內部復核,驗證評估結果;
4.征求有關各方意見;
5.評估結果的分析調整和資產評估報告的完善。

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(五)出具報告階段

征求意見后,正式出具資產評估報告。


九、評估假設


1. 本次評估以委估資產的產權利益主體變動為前提,產權利益主體變動包括利益
主體的全部改變和部分改變。

2. 本次評估以公開市場交易為假設前提。

3. 本次評估以被評估單位按預定的經營目標持續經營為前提,即被評估單位的所
有資產仍然按照目前的用途和方式使用,不考慮變更目前的用途或用途不變而變更規
劃和使用方式。

4. 本次評估以被評估單位提供的有關法律性文件、各種會計憑證、賬簿和其他資
料真實、完整、合法、可靠為前提。

5. 本次評估以宏觀環境相對穩定為假設前提,即國家現有的宏觀經濟、政治、政
策及被評估單位所處行業的產業政策無重大變化,社會經濟持續、健康、穩定發展;
國家貨幣金融政策保持現行狀態,不會對社會經濟造成重大波動;國家稅收保持現行
規定,稅種及稅率無較大變化;國家現行的利率、匯率等無重大變化。

6. 本次評估以被評估單位經營環境相對穩定為假設前提,即被評估單位主要經營
場所及業務所涉及地區的社會、政治、法律、經濟等經營環境無重大改變;被評估單
位能在既定的經營范圍內開展經營活動,不存在任何政策、法律或人為障礙。

評估人員根據資產評估的要求,認定這些前提條件在評估基準日時成立,當以上
評估前提和假設條件發生變化,評估結論將失效。


十、評估結論


(一) 資產基礎法評估結果

在本報告所揭示的評估假設基礎上,富潤海茂公司的資產、負債及股東全部權益
采用資產基礎法的評估結果為:

資產賬面價值
33,582,083.07元,評估價值
43,319,482.36 元,評估增值
9,737,399.29 元,增值率為
29.00 %;

負債賬面價值
5,304,564.43 元,評估價值
5,304,564.43 元;

股東全部權益賬面價值
28,277,518.64 元, 小程序開發,評估價值
38,014,917.93 元,評估增

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9,737,399.29 元,增值率為
34.44 %。

資產評估結果匯總如下表:
金額單位:人民幣元

項目賬面價值評估價值增減值增值率%
一、流動資產
21,039,928.86 21,207,449.16 167,520.30 0.80
二、非流動資產
12,542,154.21 22,112,033.20 9,569,878.99 76.30
其中:長期股權投資
投資性房地產
固定資產
9,066,062.14 11,375,320.00 2,309,257.86 25.47
在建工程
無形資產
3,420,378.87 10,681,000.00 7,260,621.13 212.28
其中:無形資產——土地使用權
3,420,378.87 10,681,000.00 7,260,621.13 212.28
無形資產——其他無形資產
長期待攤費用
遞延所得稅資產
55,713.20 55,713.20
其他非流動資產
資產總計
33,582,083.07 43,319,482.36 9,737,399.29 29.00
三、流動負債
5,304,564.43 5,304,564.43
四、非流動負債
其中:遞延所得稅負債
負債合計
5,304,564.43 5,304,564.43
股東權益合計
28,277,518.64 38,014,917.93 9,737,399.29 34.44

評估結論根據以上評估工作得出,詳細情況見評估明細表。


十一、特別事項說明


1.在對被評估單位股東全部權益價值的市場價值評估中,本公司評估人員對被評
估單位提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料及其來源進行了必要的查驗,未發
現評估對象和相關資產的權屬資料存在瑕疵情況。提供有關資產真實、合法、完整的
法律權屬資料是被評估單位的責任,評估人員的責任是對被評估單位提供的資料作必
要的查驗,資產評估報告不能作為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。

若被評估單位不擁有前述資產的所有權或其他有關權利,或對前述資產的所有權或其
他有關權利存在部分限制,則前述資產的評估結論和被評估單位股東全部權益價值的
評估結論會受到影響。

2.被評估單位承諾,截至評估基準日,鄭州微信朋友圈廣告,不存在資產抵押、質押、對外擔保、未決
訴訟、重大財務承諾等或有事項。

3.本次評估中,評估人員未對各種建、構筑物的隱蔽工程及內部結構(非肉眼所
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能觀察的部分)做技術檢測,評估人員在假定被評估單位提供的有關工程資料是真實
有效的前提下,在未借助任何檢測儀器的條件下,通過實地勘察作出的判斷。



4.本次評估中,評估人員未對各種設備在評估基準日時的技術參數和性能做技術
檢測,評估人員在假定被評估單位提供的有關技術資料和運行記錄是真實有效的前提
下,通過實地勘察作出的判斷。

5.在資產基礎法評估時,除庫存商品外,未對其他資產評估增減額考慮相關的稅
收影響。

6.被評估單位未能提供排除或確認存在賬外無形資產的可能,也沒有將可能存在
的賬外無形資產列入評估范圍,因此評估人員沒有對可能存在的賬外無形資產進行清
查核實和評估。

7.本評估結果是依據本次評估目的、以報告中揭示的假設前提而確定的股東全部
權益的現時市場價值,沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對評估
價值的影響,也未考慮宏觀經濟環境發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產
價格的影響;本次評估對象為股東全部權益價值,部分股東權益價值并不必然等于股
東全部權益價值和股權比例的乘積,可能存在控制權溢價或缺乏控制權的折價。

8.本次股東全部權益價值的市場價值評估時,評估人員依據現時的實際情況作了
必要、合理的假設,在資產評估報告中列示。這些假設是評估人員進行資產評估的前
提條件。當未來經濟環境和以上假設發生較大變化時,評估人員將不承擔由于前提條
件的改變而推導出不同資產評估結論的責任。

9.本評估機構及評估人員不對資產評估委托人和被評估單位提供的營業執照、驗
資報告、審計報告、會計憑證等證據資料本身的合法性、完整性、真實性負責。

10.本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結論的瑕疵事項,在進行資
產評估時被評估單位未作特別說明而評估人員根據其執業經驗一般不能獲悉的情況下,
評估機構和評估人員不承擔相關責任。

資產評估報告使用人應注意上述特別事項對評估結論的影響。


十二、資產評估報告使用限制說明


1.本資產評估報告只能用于資產評估報告載明的評估目的和用途。

2.委托人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估報
告載明的使用范圍使用資產評估報告的,資產評估機構及資產評估師不承擔責任。

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